买房时，销售人员承诺顶楼送阁楼，吸引田女士花高价购房，收房时却发现，顶楼之上仅有有窗无门的闷顶，与顶楼不连通，根本不是阁楼。更揪心的是，购房合同中压根未提及关于赠送阁楼的内容，这让田女士无所适从。她与开发商对簿公堂，经过一审、二审，法院最终判决开发商返还田女士购房款13万元。

　　阁楼变闷顶 业主拒绝收房

　　2013年，某地产公司在吴中区开发了某某花园。田女士至某某花园看房时，销售人员向她热情推介顶楼房源，称顶楼房价虽然比其他楼层每平方米贵3000元左右，但购买顶层可以赠送不计入产权的约70-80平方米的阁楼，其中约28平方米层高高于2.2米。计算下来和其他楼层的均价差不多，还可以免费获得低于2.2平方米的阁楼部分的使用权并节省阁楼部分的物业费、契税。这让田女士十分心动。

　　开盘当天，田女士就预定了8幢504室顶楼房屋。但签约时，她发现合同上没有任何关于阁楼的内容，对此销售人员解释说，格式合同不能改动，同时承诺顶楼业主有阁楼部分的专有使用权。基于对某地产公司品牌的信任，田女士还是以198万余元购买了这套建筑面积为123平米的房屋。

　　2014年12月，田女士收房时发现房内并无通向阁楼的通道，她向某地产公司提出异议并拒绝收房。交涉无果，田女士将某地产公司诉至吴中法院，要求返还多付的购房款40万元。

　　合同无约定 销售时的承诺是否作数？

　　某地产公司则认为，双方之间签订的商品房买卖合同约定的价款及面积均不含阁楼。其依约提前通知收房，田女士以没有开洞通向阁楼为由拒绝收房，缺乏依据。

　　法庭上，田女士出示了销售人员出具的证明和谈话录音等一系列证据，证明销售人员曾作出“房屋顶层阁楼可以由业主使用”“顶楼带阁楼”“赠送阁楼”等表述。在录音中，销售人员在开盘时面对业主提出的阁楼未体现在合同中权利如何保障的疑问时，明确表示合同不能改动，送的阁楼不能体现在合同中。

　　法院调查发现，本案中所谓的阁楼并非真正的阁楼，某某花园项目并未对顶楼作阁楼设计，而是对顶楼与斜立面之间的空间作了封闭处理，称为闷顶。

　　对此某地产公司表示，是销售人员表述不规范，并认可销售人员作出的允许田女士使用闷顶的承诺，承认顶楼价格比其他楼层高是因为有闷顶及20多平方的露台。

　　法院作判决 开发商返还13万元

　　吴中法院审理认为，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告认可其销售人员销售时允许原告使用阁楼（实为闷顶）的承诺，确认顶层房屋价格较高系因顶楼附有阳台及闷顶的因素。综合上述情况，可以认定出卖人在销售房屋时明确允诺原告顶楼附赠阁楼，该允诺对于房屋销售价格的确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容，对被告具有约束力。

　　本案所涉房屋在规划设计时，其顶层即为闷顶结构。虽然根据该房的现有结构设计，该闷顶层对于相应的顶层业主具有一定的使用价值，但被告在房屋销售时，对该闷顶结构及功能未作适当的解释说明，而是宣传为顶层附赠的不计入产权的阁楼，在客观上影响了购房者对该顶层房屋价值的判断。鉴于被告交付的房屋所附的是闷顶层而非阁楼，原告据此要求被告返还部分房款，应予支持。考虑到本案所涉房屋所附的闷顶层在客观上具有一定的使用价值，结合层高、朝向、位置、面积、附属物等多种因素，吴中法院判决由被告返还原告购房款13万元。

　　一审判决后，田女士及某地产公司均不服上诉，苏州中院判决驳回上诉，维持原判。