房屋租期未满再行出租他人 法院：系就相同标的物重复行使权利 业主与后一家租户签订的合同属于无效合同

租户拖欠房租，业主为讨租金将租户告上法庭，这本是司空见惯的事情，然后法院在审理中却发现，该处房屋被业主同时租给了两家，同时有两份租赁合同。上海市第一中级人民法院近期对该起房屋租赁合同纠纷一案二审作出宣判，判定业主与后一家租户签订的合同属于无效合同。

【案情回放】

金山区某镇近二百户小业主委托业委会将各自名下小商铺整体出租给新鸿公司，业委会遂与后者签订《商铺整体租赁合同》,约定了租赁期自2013年8月6日起至2028年6月30日止，并对租金等相关事项进行了约定。

因与新鸿公司约定的租金没有及时到位，朱某等几户业主又将上述各自名下商铺租给荣欣宾馆，并分别与其签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年6月1日起至2023年5月31日止，后朱某等以荣欣宾馆拖欠租金为由，向法院起诉解除租赁合同，并要求其支付相关租金、违约金等款项。

一审法院审理后认定，在《商铺整体租赁合同》没有解除的情况下，朱某等无权再与容睿宾馆签订《房屋租赁合同》，故朱某等以未成立的涉案《房屋租赁合同》主张相应的权利，缺乏事实和法律依据，不支持朱某等的诉讼请求。

朱某等不服，向上海一中法院提起上诉。

二审中，朱某等向法院递交业委会致新鸿公司的《解约函》及新鸿公司《关于<解约函>的复函》以证明业委会已与新鸿公司解除《商铺整体租赁合同》。荣欣宾馆表示，对上诉解约情况并不知情。

【以案说法】

上海一中法院经审理查明，业委会向柳鸿公司发出《解约函》，以其欠付租金为由要求解除《商铺整体租赁合同》，但新鸿公司已在复函中否认欠付租金，并明确表示不同意解约，因此，现有证据不能表明该租赁关系解除。另外，包括朱某等在内的部分小业主与荣欣宾馆实际签订了《房屋租赁合同》，后者亦支付了部分租金，但《商铺整体租赁合同》项下的大部分小业主仍基于此合同履行，并据之向受托人业委会主张权利，应认为朱某等系将同一房屋“重复”租赁。据此，上海一中法院作出驳回上诉、维持原判的判决。

朱某等系涉案租赁房屋登记产权人（小业主），但根据《商铺整体租赁合同》，业由业委会受托相关店铺整体出租给柳鸿公司，应该认为，业委会作为包括朱某等在内的全体业主代理人，与新鸿公司签订的《商铺整体租赁合同》所产生的法律后果，依法应由朱某等在内的全体业主承担。

业委会与新鸿公司签订的《商铺整体租赁合同》之标的物包含本案标的房屋，朱某等在委托出租后，再自行签约出租，系就相同标的房屋重复行使权利，故法院不予支持。

（文中所提均为化名）

【法辞典】

　　1、《中华人民共和国民法通则》
　　第六十三条第二款   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　2、《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第六十四条第一款   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
　　第一百四十二条   法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。