房屋买卖合同成立与否应以双方是否存在合意为基础

案例：

　　原告高某与第三人高仕某系父子关系，被告冷某与第三人黄某系母子关系，第三人黄某与高仕某于2004年8月18日再婚，故原告高某与被告冷某系无血缘关系的兄弟关系。

　　2004年8月18日，黄某和高仕某进行婚前财产公证，约定黄某位于九龙坡区某房屋是黄某的婚前财产。2011年3月30日，黄某该将房屋作价30万元出售。2011年7月26日，黄某和案外人任某签订《房屋买卖合同》，以40万的价格购买其位于南岸区弹子石某房屋（即本案涉案房屋）。该房购房款由黄某支付，黄某和高仕某另向黄某姐姐借款10万元用于购买该房屋。2011年7月29日，任某将上述房屋产权过户给黄某、高某。

　　2012年12月28日，高仕某、黄某通过公证方式，将涉案房屋一半产权赠与给受赠人冷某。双方后进行了产权变更登记，至此，涉案房屋产权登记在高某和冷某名下，双方各占50%产权。

　　2013年8月1日，原告高某和被告冷某签订《重庆市房屋买卖合同》，约定高某将其享有的涉案房屋50%产权以130000元的价格出售给冷某。同日，双方办理产权过户手续，涉案房屋产权现登记在冷某一人名下。

　　2013年8月1日，高仕某、黄某、冷某出具《说明》：高仕某、黄某对外所借购房款10万元，于今日冷某以转账形式归还。

　　原告现依据《重庆市房屋买卖合同》要求被告支付房屋转让款130000元。

本案争议焦点为：

　　原告高某和被告冷某之间是否存在真实的房屋买卖合同关系？

　　原告称在2013年7月份，口头与冷某、高仕某、黄某协商，因其需要资金创业，准备将涉案房屋卖掉筹集资金，后便将涉案房屋50%产权以13万元的价格出售给被告。由于房屋买卖合同多处条款为空白，原告解释合同系为了完成房交所过户手续的需要。同时，原告亦认可在购买涉案房屋时并未实际出资，系由其父亲高仕某出资并将产权登记在其名下。

　　被告否认双方之间对房屋买卖的事宜进行过协商，且刚成年，无经济能力购买。双方之间没有真实的房屋买卖合同关系，被告不应当支付购房款及资金占用利息。

第三人高仕某认为涉案房屋系夫妻共同财产，其享有的50%产权登记在高某名下，现高某将该产权份额出售给冷某，冷某理应支付对价130000元。

　　第三人黄某认为涉案房屋系其婚前个人财产转换而来，故应为其个人财产，有部分份额登记在高某名下仅为一个过渡，拟待冷某成年后再登记在其名下。自2013年8月1日高某将其名下的房屋产权过户到冷某名下后近两年的时间里并未主张任何权利，现因第三人黄某于2015年5月以高仕某存在家暴为由起诉离婚，才导致本案纠纷的出现。

评析：

　　鉴于被告提出原被告之间并无真实的房屋买卖意思表示，不存在真实的房屋买卖合同关系的抗辩，而原告要求被告支付购房款13万元的依据也是房屋买卖合同，故首先应对原被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系进行评判。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”根据各方当事人的陈述，原告认可在购买涉案房屋时并未实际出资，系高仕某实际出资并将房屋登记在其名下。高仕某认可涉案房屋系夫妻共同财产，自己的份额登记在高某名下。黄某则认为涉案房屋应系其个人财产。据此，可以认定涉案房屋50%产权原虽登记在高某名下，但高某并非实际所有权人。在此情况下，高某陈述其在2013年7月与冷某、高仕某、黄某协商出售房屋，后将其份额出售给冷某的真实性存疑，即高某是否能够就产权归属尚存争议的房屋向冷某发出出售的要约？此外，从双方签订的房屋买卖合同本身看，高某认可双方之间签订的房屋买卖合同系为了完成房交所过户手续的需要。据此，可以认定原被告之间并无房屋买卖的意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。据此，本院认为原告依据房屋买卖合同要求被告支付购房款的诉讼请求，缺乏依据，遂判决驳回原告诉讼请求。

　　一审宣判后，原告提起上诉，二审维持原判。