“网签”合同效力是否等同于预告登记

2012年2月，被告某房产开发公司因经营需要向原告王某借款50万元，后公司无力偿还，双方遂达成以物抵债协议，被告某房产开发公司于2013年5月将自己开发建设的小区中707号网签至原告名下用以抵充债务。2014年6月，法院为执行被告吴某、程某等23人诉被告某房地产公司民间借贷纠纷案，查封了上述网签在原告名下的707室房屋。原告王某为此向法院提出异议，后法院裁定驳回原告的执行异议，原告遂提起案外人执行异议之诉，要求排出对上述房屋的执行。

　　第一种观点：原告王某与被告某房产开发公司间签订的系以物抵债协议，在房屋实际办理产权转移手续前，该协议并不足以排除法院的执行，即使双方间存在真实的债权债务关系，原告享有的也只是普通债权，并不享有优先受偿权。其次，涉案房屋虽在房产管理部门办理了网签，但网签仅是行政备案手续，并不具有《物权法》上预告登记的效力。故应驳回原告王某的诉讼请求。

　　第二种观点：虽然一些地区的房产管理部门未按《物权法》规定在区域范围内对预售的商品房实行预告登记制度，而采取的为网签制度，但该两种制度的实施方式均为将预售的房屋对外公示，其目的均为告知不特定的第三人买受人对该预售房屋享有期待物权，故“网签”的效力等同于预告登记，可以排除法院的强制执行，原告王某的诉讼请求应予以支持。

　　笔者赞同第二种意见。“网签”即网上签约，指商品房交易双方签订合同后，到房地产管理部门进行备案，并在网上对购房人所购房屋进行公示。预告登记根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。”对登记人而言，其享有的是物权期待权。

　　从形式上看，网签是房产管理部门对已签订合同的房屋对社会进行公示，预告登记亦是由房产管理部门对申请人申请登记的房屋对外进行公示；从程序上看，网签和预告登记内容并不完全等同于房屋买卖合同，网签需买卖双方签订正式的商品房买卖合同，之后再到行政机关进行网签备案，从而将交易纳入行政部门的管理范畴，预告登记亦要求双方具有买卖的合意，并签订初步或正式的合同，继而通过行政手段发生对外效力；从效力上看，网签旨在通过公示使得他人知晓房屋已发生交易的事实，防止出现一房二卖的情形，预告登记亦是对已预售的房屋在物权转移上作出限定，使得买房人的期待物权不至于落空。

　　第一种观点认为合同网签仅仅是一种行政备案手续，忽视了其对外效力，房产管理部门通过该手段不仅仅是对于商品房的销售情况进行统筹监管，更重要的是通过网签使得商品房交易规范化，防止开发商一房二卖而损害购房者利益，对于办理网签手续的房屋信息，向不特定的第三人予以公示，实际上就是保护预购人对预购房屋的期待物权，这一点与预告登记的效力相同。一些地区对于一段时间内无法办理权属证书的房屋并非按物权法的规定办理预告登记，而是对预售的房屋在住建部门进行“网签”，如果我们否认网签具有预告登记的效力，仅为行政备案手续，则对于上述地区的购房者来说其对房屋的期待物权无法得到保障，不利于房地产市场交易的稳健发展，因此，对于网签的定性，我们应比照预告登记制度，确认当事人对房屋享有的期待物权。因此，在本案中，对于已进行网签的预售房屋，买受人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定提出排除执行异议的，亦应得到法院支持。