开发商违反《法定图册》怎么办

　　根据《法定图则》文本第2.2条的规定，现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。

　　案情简介：

　　1988年，开发公司就开发建设的小区房屋开始对外预售。2009年，小区业主委员会以当地规划部门2000年公布的的《法定图册》确定涉案小区建筑容积率，反推出应作为“公用配套设施”规划用途的两栋小楼建筑面积未计入容积率，亦未缴纳相应的土地价款，进而主张诉争小楼所有权归全体业主共同所有，开发公司应返还该小楼并赔偿损失。

　　法院判决结果：

　　现行法律对此并无明确规定，开发商不承担赔偿责任，小楼仍归开发商所有。

　　法院认为：

　　《法定图则》不能作为确定案涉小楼是否计入容积率的事实及法律依据，故南天一花园业委会基于《法定图则》确定的建筑容积率推断案涉两栋小楼属于没有计入容积率的建筑，不能单独办理房地产产权登记的主张，缺乏事实和法律依据。案涉房屋的兴建、登记及本案纠纷的发生时间，均在《中华人民共和国物权法》施行之前。鉴于在《中华人民共和国物权法》施行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本院参照该法及建筑物区分所有权司法解释的规定认为，案涉小楼不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于建筑物区分所有权司法解释第三条规定的应当认为属于业主共有的部分。故南天一花园业委会主张依据建筑物区分所有权的法律、司法解释规定，确认案涉小楼所有权归南天一花园全体业主共有，缺乏事实和法律依据。

　　律师分析：

　　首先，根据《法定图则》文本第2.2条的规定，现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。因此，该图则所确定的案涉小楼的规划用地性质，不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。

　　其次，退一步看，即使按照《法定图则》地块控制指标表的规定，案涉两栋小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理。但无论从案涉两栋小楼的建设年代，还是从目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。

　　因此，并不能因案涉小楼的规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。南天一花园业委会所持诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的主张，缺乏事实和法律依据。深圳城建公司对案涉两栋小楼的占有、使用以及委托深圳城建监理公司、深圳城建物业公司管理出租，收取租金等行为，未侵害南天一花园小区全体业主的合法权益。南天一花园业委会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，缺乏事实和法律依据。

　　律师提示：

　　有些时候，法院的裁判结果并不是人们多期待的那样，因为法院需要结合立法背景、案件具体情况、当时的政策等等综合权衡一起诉讼应当如何审判。每一个案件审判的本质其实都是法官站在自己的视角寻求最佳路径的结果。因此，诉前成本和风险的评估非常重要，当事人应当聘请客观冷静分析案件的律师，而不是寻求收益最大、风险最高的诉讼方案。